Stellungnahme des BUND und NABU Konstanz zum Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Hochwasserkarte Flugplatz Konstanz Quelle: LUBW Kartenserver

 

1. Flächenverbrauch in Deutschland

Im Jahre 2005 betrug die Rate der Umwandlung von Freiflächen in Siedlungs- und Verkehrsflächen in Deutschland täglich rund 117 ha. In der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung wurde deshalb das Ziel formuliert, die Neuinanspruchnahme von Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke auf maximal 30 Hektar pro Tag bis zum Jahr 2020 zu begrenzen. *1  Gerade Konstanz mit seinem sehr begrenzten Umland sollte sparsam mit Flächen umgehen.

1.1. Fiskalische Gesamtbilanz ist entscheidend

Beispielrechnungen für Gemeinden in Wachstumsregionen am Rande größerer Städte zeigen, dass beim Wohnungsbau die gesamten Folgekosten für die innere und äußere Erschließung sowie soziale Infrastruktur höher sein dürften als die zusätzlichen Einnahmen. Eine negative Bilanz ergibt sich oft auch für die Ausweisung neuer Gewerbegebiete. Kommunen sollten sich deshalb auf die Innenentwicklung konzentrieren. Das kann Kosten sparen.*2  (Hilfreich kann hier schon der Überschlagsrechner „Was kostet mein Baugebiet?“*3 sein.) Die grundsätzliche Frage bleibt, wer am Ende für die Kosten aufkommt. Auch wenn es einer Gemeinde gelingen sollte, durch umfassende Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertsteigerungen, Grundstückserlöse, sparsame Erschließung usw. auch längerfristig per Saldo keine Belastung für die Gemeindekasse zu erzeugen, muss die anfallenden Kosten doch jemand tragen. Am Ende sind es die Grundstücksnutzenden und, bei übergeordneter Infrastruktur wie Leitungsnetzen und Kläranlagen, die gesamte Bürgerschaft, die finanziell in die Pflicht genommen werden. Ob das im Sinne einer Kommune und der Gemeinschaft sein kann, ist politisch gewissenhaft zu prüfen und zu verantworten.*5

Wir fordern die Stadtverwaltung Konstanz daher auf, eine Gesamtbilanz aller Folgekosten (Erschließung, Unterhalt, neue soziale Einrichtungen, Nahversorgung usw.) für die Entwicklung der beiden Gebiete Flugplatz und Nördlicher Hafner (hier in Verbindung auch mit den Folgekosten für die Erschließung der Wohnbauflächen im Handlungsprogramm Wohnen) getrennt vorzunehmen und zu bewerten.

1.2. Wachstum um jeden Preis?

Nicht nur 110 ha für das Handlungsprogramm Wohnen sollen versiegelt werden, sondern zusätzlich 34 ha (brutto) für Gewerbeansiedlungen im Bereich des Flugplatzes und im neu zu erschließenden Baugebiet Nördlicher Hafner. Dies bedeutet ein Wachstum der städtischen Fläche um 10% (bebaute Fläche inkl. Verkehrsflächen). Die letzten Flächenreserven im Flächennutzungsplan und die Zukunft unserer Kinder und Enkelkinder wird damit verplant. BUND und NABU Konstanz halten dies auch im Sinne des Nachhaltigkeitsrats der Bundesregierung für nicht nachhaltig. Dieser definiert: „Nachhaltige Entwicklung heißt, Umweltgesichtspunkte gleichberechtigt mit sozialen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu berücksichtigen. Zukunftsfähig wirtschaften bedeutet also: Wir müssen unseren Kindern und Enkelkindern ein intaktes ökologisches, soziales und ökonomisches Gefüge hinterlassen. Das eine ist ohne das andere nicht zu haben.“

2. Zum Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Die Analyse des Gutachterbüros Acocella *4  sieht vor allem Bedarf für klein parzellierte Gewerbeflächen, aber es liegen auch zwei Bedarfsanmeldungen für größere Ansiedlungen zwischen 10.000 und 20.000 qm vor. Man will Platz für hochqualifizierte Arbeitsplätze schaffen. Dazu wurde eine „Positivliste“ erstellt, mit Gewerken wie Maschinenbau, Pharmazie, Elektronik, Information, Kommunikation und freiberufliche Dienstleistungen.

Lobenswert ist, dass man Flächenfresser wie Autohäuser, Baugewerbe, Logistic etc. von vorne herein ausschließt und dass das Gutachterbüro in seine Überlegungen mit einbezieht, dass die Flächen in Konstanz endlich sind. Diese Erkenntnis sollte sich deutlicher in der Planung niederschlagen. Es muss durch geeignete Überprüfungsinstrumente sichergestellt sein, dass das im Gutachten geforderte Qualitätskonzept auch realisiert wird. Wie schwer es ist, geforderte Qualitätskonzepte umzusetzen, zeigt sich beim Kompetenzzentrum, wo es nach wie vor große Schwierigkeiten gibt, die Räume adäquat zu vermieten.

2.1. Alternativen prüfen

Bevor neue Flächen für Büros und Gewerbe in Konstanz versiegelt werden, sollten die alle Alternativen geprüft und ausgereizt werden. Gerade Büroräume stehen in Konstanz vielfach leer oder sind in einem sehr schlechten Zustand, z.B. in der Fritz-Arnoldstraße. Oft werden diese nicht renoviert, weil die Eigentümer langfristig auf eine Umwandlung in Wohnraum hoffen. Hier muss die Stadt verbindliche Vorgaben machen. Wo soll Wohnraum entstehen, wo soll Gewerbe bleiben?

2.2. Anreize setzen

Die Analyse der Gewerbeflächen zeigt auch, dass viele Eigentümer keine Notwendigkeit sehen, in ihren Bestand zu investieren (veraltete Büroräume in der Fritz-Arnoldstraße) oder zu verkaufen (Max-Stromeyerstraße), um für andere Gewerbeeinheiten Platz zu schaffen. Wir haben also auf der einen Seite einen Leerstand nicht mehr zeitgemäßer Büroräume und Gewerbeflächen und auf der anderen Seite eine Nachfrage, die nicht gedeckt wird. Hier wäre zunächst die Wirtschaftsförderung der Stadt gefragt, zu vermitteln und Konzepte zu entwickeln, wie man potentielle Interessenten mit den Eigentümern zusammenbringt. Synergieeffekte, die dabei entstehen, können Nutzen für die Stadtentwicklung und finanzielle Vorteile für die Unternehmen bringen.

2.3. Bewertung der Planungsgebiete für Gewerbe aus naturschutzfachlicher Sicht

2.3.1. Flugplatz

Die potentielle Gewerbefläche am Flugplatz liegt fast gänzlich im Überschwemmungsgebiet des Bodensees (HQ50, HQ100 und Extremhochwasser). Sie grenzt an wertvolle Naturschutzflächen im Westen (Göldern) und im Süden (Wollmatinger Ried). Eine Bebauung ist aus Gründen des Hochwasserschutzes (Wasserhaushaltsgesetzes des Bundes und § 65 des Wassergesetzes Baden-Württemberg) nur in begrenzten Teilbereichen möglich. Durch den Klimawandel ist außerdem mit häufigeren Hochwasserereignissen zu rechnen. Vorsorge baulicher Art ist in diesem Areal notwendig, damit nicht Treibstoffe, Öl etc. bei Hochwasser in die Umwelt gelangen.

Zudem müssen die Funktionen des Areals als Grünverbindung und Trittsteinbiotop für das Wollmatinger Ried und die angrenzenden Natura-2000 Flächen gewährleistet bleiben. Auch eine Beeinträchtigung der umliegenden Naturschutzgebiete im Zuge der Bebauung und des Gewerbebetriebs muss ausgeschlossen werden. Insofern wäre eine Nutzung des Areals nur sehr eingeschränkt möglich.

2.3.2. Gewerbegebiet Nördlicher Hafner

Der Nördliche Hafner soll nicht nur mit Wohnbebauung (ca. 2000 WE), sondern auch mit einem Gewerbegebiet ausgestattet werden. Wiesen, Streuobstbäume und Hecken - kurz gesagt ein Naturraum und wichtiges Naherholungsgebiet für die Wollmatinger - geht unwiederbringlich verloren. Ungeklärt ist neben dem Grunderwerb durch die Stadt auch die Verkehrserschließung über die Nordumfahrung sowie die Nahversorgung. Die Naturschutzverbände sprechen sich dafür aus, den Nördlichen Hafner nicht zu bebauen, sondern als Naherholungsgebiet zu erhalten.

3. Bewertung und Alternativen

Bevor eine Überplanung von Grünflächen angedacht wird, sollte - besonders beim Nördlichen Hafner -  eine Gesamtbetrachtung aller Kosten (Erschließung, Unterhalt, soziale Einrichtungen wie Kindergärten, Bewohnerzentrum, neue Grundschule, Nahversorgung, Erweiterung Kläranlage usw.) erfolgen.

Beide geplanten und neu zu erschließenden, potentiellen Gewerbegebiete sind mit massiven Problemen behaftet. Deshalb sollte sich das Augenmerk der Wirtschaftsförderung zunächst auf bereits bestehende, entwickelte Gebiete richten. Langfristige Planungssicherheit für Eigentümer verhindert Spekulationen auf Umwandlung zu Wohnraum. Aufwertung nicht genutzter Gewerbeflächen durch Anreize und Hilfen zum Verkauf oder zur Renovierung bestehender Gewerbebauten sollten von der Wirtschaftsförderung begleitet werden. Ein gezieltes Marketingkonzept für diese Gewerbeflächen sollte die Wirtschaftsförderstelle gemeinsam mit den Eigentümern entwickeln. Vor allem der Flächenbedarf des Handlungsprogramms Wohnen sollte im Zusammenhang mit dem Gewerbeflächenentwicklungskonzept kritisch hinterfragt werden. Es ist ein Widerspruch, wenn einerseits Gewerbeflächen (Konversionsflächen wie Siemensareal, Great Lakes, Petershausener Bahnhof), die bereits erschlossen sind, in Wohnraum umgewandelt werden und andererseits ein Mangel an Gewerbeflächen beklagt wird.

Bevor neue Flächen versiegelt werden, sollte das vorhandene Potential ausgeschöpft werden. Innovative Lösungen, um vorhandene Leerstände neuen Nutzungen zuzuführen und potentielle Entwicklungsflächen zumindest zwischen zu nutzen, sind gefragt. Wenn Neubau erfolgt, dann sollten Vorgaben im Bebauungsplan den Flächenverbrauch minimieren und auch Vorgaben für Energieverbrauch und CO2 Ausstoß gemacht werden. Gewerbe darf in Konstanz nicht mehr eingeschossig gebaut werden. Das spart nicht nur Flächen und Energie, sondern auch Geld für die Unternehmer.

3.1. Forderungen der Umweltverbände:

- Gesamtbetrachtung aller Kosten für jedes Baugebiet inkl. Folgekostenabschätzung

- Nördlichen Hafner als Naturraum und Naherholungsgebiet erhalten

- Sicherstellung des geforderten Qualitätskonzepts

- Innenentwicklung vor Außenentwicklung

- Langfristige Planungssicherheit für Eigentümer und Investoren

- Begrenzung des Flächenanspruchs des Handlungsprogramms Wohnen zugunsten des Gewerbes

- Konversion einschränken, wo Flächen für Gewerbe benötigt werden

- Flächen- und Energie sparende Bauweise für Gewerbeflächen

- Innovative Konzepte

- Aktive Rolle der Wirtschaftsförderung der Stadt zur Ausnutzung bestehender Potentiale

- Aufwertung vorhandener und nicht genutzter Gewerbeflächen

- gezieltes Marketing für Gewerbeflächen im Bestand

4. Grenzen des Wachstums

Nach den Vorgaben der Bundesregierung sollte die Stadt Konstanz grundsätzlich bestrebt sein, ihren Flächenverbrauch stark einzuschränken. Dies ist leider nicht der Fall. Im Gegenteil: Handlungsprogramm Wohnen und Gewerbeentwicklungskonzept verbrauchen -  in Summe gesehen - die letzten Entwicklungsflächen, die Konstanz laut Flächennutzungsplan zur Verfügung stehen. Schon jetzt wird darüber hinaus auf Grünflächen zugegriffen.

Dies ist unseres Erachtens keine nachhaltiger Entwicklung. Es ist ein Übergriff auf die Zukunft unserer Kinder. Deshalb ist die Frage nach den Grenzen des Wachstums der Stadt angebracht. Wieviel Zuzug braucht die Stadt? Werden die im Handlungsprogramm Wohnen angekündigten Sickereffekte tatsächlich eintreten oder wäre es nicht besser, ausschließlich die 2000 Wohnungen mit Mietpreisbindung zu bauen für diejenigen Konstanzer, die sich sonst keine Wohnung leisten können. Sickereffekte nach oben treten schneller und automatisch ein, so dass diese Maßnahme auch den Normalverdienern hilft.  Schraubt man die Flächenansprüche des Wohnimmobiliensektors zurück, bleiben mehr Flächen frei für potentielles Gewerbe, das für Konstanz wichtig ist.

5. Quellen:

1. http://www.difu.de/publikationen/difu-berichte-22007/neue-baugebiete-gewinn-oder-verlust-fuer-die-gemeindekasse.html

2. http://www.difu.de/presse/2008-02-05/neue-baugebiete-bringen-gemeinden-eher-finanzielle-verluste.html

3. http://www.was-kostet-mein-baugebiet.de/ von Gertz Gutsche Rümenapp - Stadtentwicklung und Mobilität GbR

4. http://www.stadt.konstanz.de/umwelt/01029/01065/07012/07015/index.html Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Konstanz; Dr. rer. pol. Donato Acocella und Dr. rer. pol. Rainer Kahnert

5. Zukunft sichern – mit Flächen haushalten - Wissenswerte Informationen für Ratsmitglieder und andere Fachleute; Ministerium für Verkehr und Infrastruktur BW; Giesela Splett, 2014

PM Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Hochwasserkarte Flugplatz Konstanz Quelle LUBW
Hochwasserkarte Flugplatz Konstanz Quelle LUBW

Nicht nur 110 ha für das überzogene Handlungsprogramm Wohnen sollen betoniert werden, sondern zusätzlich 34 ha (brutto) für Gewerbeansiedlungen im Bereich des Flugplatzes und im neu zu erschließenden Baugebiet Nördlicher Hafner. Die Analyse des Gutachterbüros Acocella sieht vor allem Bedarf für klein parzellierte Gewerbeflächen, aber es liegen auch zwei Bedarfsanmeldungen für größere Ansiedlungen zwischen 10.000 und 20.000 qm vor. Man will Platz für hochqualifizierte Arbeitsplätze schaffen. Dazu wurde eine "Positivliste" erstellt, mit Gewerken wie Maschinenbau, Pharmazie, Elektronik, Information, Kommunikation und freiberufliche Dienstleistungen.

Lobenswert ist, dass man Flächenfresser wie Autohäuser, Baugewerbe, Logistic etc. von vorne herein ausschließt und dass sich - zumindest das Gutachterbüro - im Klaren ist, dass die Flächen in Konstanz endlich sind. Die Frage ist allerdings, wo sich diese Erkenntnis in der nun bekannt gewordenen Planung niederschlägt, in der die letzten Reserven verprasst werden sollen und ob das Qualitätskonzept aufgeht. Gerade Büroräume stehen in Konstanz vielfach leer, z.B. in der Fritz-Arnoldstraße. Auch beim Kompetenzzentrum gibt es nach wie vor große Schwierigkeiten, die Räume adäquat zu vermieten.

Die Analyse der Gewerbeflächen zeigt auch, dass viele Eigentümer keine Notwendigkeit sehen, in ihren Bestand zu investieren (veraltete Büroräume in der Fritz-Arnoldstraße) oder zu verkaufen (Max-Stromeyerstraße), um für andere Gewerbeeinheiten Platz zu schaffen. Wir haben also auf der einen Seite einen Leerstand nicht mehr zeitgemäßer Büroräume und auf der anderen Seite eine Nachfrage, die nicht gedeckt wird. Hier wäre zunächst der Wirtschaftsförderer der Stadt gefragt zu vermitteln. Allerdings scheint - wie so oft - Beton die erste Wahl der Stadtentwicklung zu sein.

Flugplatz

Die potentielle Gewerbefläche am Flugplatz liegt fast gänzlich im Überschwemmungsgebiet des Bodensees (HQ50, HQ100 und Extremhochwasser). Sie grenzt an wertvolle Naturschutzflächen im Westen (Göldern) und im Süden (Wollmatinger Ried). Eine Bebauung ist aus Gründen des Hochwasserschutzes (Wasserhaushaltsgesetzes des Bundes und § 65 des Wassergesetzes Baden-Württemberg) nur in begrenzten Teilbereichen möglich. Zudem müssen die Funktionen des Areals als Grünverbindung und Trittsteinbiotop für das Wollmatinger Ried und die angrenzenden Natura-2000 Flächen gewährleistet bleiben. Auch eine Beeinträchtigung der umliegenden Naturschutzgebiete im Zuge der Bebauung und des Gewerbebetriebs muss ausgeschlossen werden. Insofern wäre eine Nutzung des Areals nur sehr eingeschränkt möglich.

Gewerbegebiet Nördlicher Hafner

Der Nördliche Hafner soll nicht nur mit Wohnbebauung (ca. 2000 WE), sondern auch mit einem Gewerbegebiet ausgestattet werden. Wiesen, Streuobstbäume und Hecken - kurz gesagt ein Naturraum und wichtiges Naherholungsgebiet für die Wollmatinger geht unwiederbringlich verloren. Ein nachhaltiger Umgang mit den letzten Flächenreserven sieht anders aus. Ungeklärt ist neben dem Grunderwerb durch die Stadt auch die Verkehrserschließung über die Nordumfahrung sowie die Nahversorgung.

Bewertung und Alternativen

Beide geplanten und neu zu erschließenden, potentiellen Gewerbegebiete sind mit massiven Problemen behaftet. Deshalb sollte sich das Augenmerk der Wirtschaftsförderung zunächst auf bereits bestehende, entwickelte Gebiete richten. Anreize und Hilfen zum Verkauf oder zur Renovierung bestehender Gewerbebauten könnten ein gangbarer Weg sein. Vor allem sollte der Flächenbedarf des Handlungsprogramms Wohnen kritisch hinterfragt werden. Es passt einfach nicht zusammen, wenn einerseits Gewerbeflächen (Konversionsflächen wie Siemensareal, Great Lakes, Petershausener Bahnhof), die bereits erschlossen sind, in Wohnraum umgewandelt werden und andererseits ein Mangel an Gewerbeflächen beklagt wird. Warum werden ursprüngliche, voll erschlossene Gewerbeflächen umgewidmet, wenn diese doch eigentlich gebraucht werden?

Alternativen sind gefragt: Warum wird Gewerbe nach wie vor nur eingeschossig gedacht? Wo sind innovative Lösungen um vorhandene Leerstände neuen Nutzungen zuzuführen und Entwicklungsflächen zumindest zwischen zu nutzen? Grundsätzlich sollte die Stadt Konstanz bestrebt sein, ihren Flächenverbrauch zu minimieren.

Handlungsprogramm Wohnen und Gewerbeentwicklungskonzept verbrauchen in Summe gesehen die allerletzten Entwicklungsflächen laut Flächennutzungsplan, die Konstanz zur Verfügung stehen. Schon jetzt wird darüber hinaus auf Grünflächen zugegriffen. Diese Unmäßigkeit hat nichts mit nachhaltiger Entwicklung zu tun. Sie ist ein Übergriff auf die Zukunft unserer Kinder. Deshalb ist die Frage nach den Grenzen des Wachstums der Stadt angebracht. Wieviel Zuzug braucht die Stadt? Werden die im Handlungsprogramm Wohnen angekündigten Sickereffekte tatsächlich eintreten oder wäre es nicht besser, ausschließlich die 2000 Wohnungen mit Mietpreisbindung zu bauen für diejenigen Konstanzer, die sich sonst keine Wohnung leisten können. Schraubt man die Flächenansprüche des Immobiliensektors zurück, werden mehr Flächen frei für potentielles Gewerbe, das für Konstanz wichtig ist.



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